Далеко не все финучреждения готовы сегодня оформлять ипотечные кредиты "на стадии котлована". А те из них, кто работает на первичном рынке, предпочитают кредитовать только под залог уже имеющейся недвижимости. Да и условия кредитования, как оказалось, "кусаются".
Надежность застройщика проверяют клиенты
В "ПриватБанке" процентные ставки по кредиту на "первичку" практически не отличаются от ставок на уже готовое жилье - 12% годовых в долларах США и 16,08% годовых в гривне. Если же первоначальный взнос превысит 20%, то стоимость кредита будет еще меньше - 10,08% и 14,04% годовых соответственно.
Однако если при оформлении ипотечного кредита на готовую квартиру в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость, то в случае с "первичкой" банк требует дополнительный залог, как правило, квартиру или земельный участок. На вопрос, почему в качестве залога не берутся имущественные права на строящееся жилье, девушка ответила, что таким образом банк страхует свои риски. "После скандала с компанией "Элита-Центр" мы берем дополнительный залог. Если строительная компания исчезнет, банк должен иметь ликвидное имущество", - пояснила она.
В то же время банку не сильно интересно, насколько надежен застройщик - проверкой строительных компаний, по словам специалиста, должен заниматься заемщик: "Клиент может выбрать любую строительную компанию, банк не может всех проверить, да и не должен. Мы заключаем договор с вами, а не с компанией, поэтому проверять вы ее должны сами". То есть вместо того, чтобы самостоятельно проверять строителей, банк перекладывает все риски на плечи клиента, да еще и дополнительный залог берет - вдруг клиент не все хорошо проверит. Кстати, по словам специалиста банка, даже если стройку на несколько лет "заморозят" или вообще прекратят строительные работы, заемщик и дальше должен будет выплачивать кредит, все до последней копейки.
Бумажная гарантия
В "Райффайзен Банке Аваль" вне зависимости от того, на каком рынке покупается квартира, ставки по ипотечным кредитам составляют 12,5% в инвалюте и 17% в гривне. Правда, позже выяснилось: пока дом будет строиться, заемщику придется выплачивать на 1,25% годовых больше. Кстати, если строительство будут задерживать или заморозят, повышенная ставка все равно будет действовать. Также клиенту придется сразу внести не менее 20% от стоимости квартиры, в то время как при покупке уже готового жилья можно вообще обойтись без первоначального взноса. Если же денег на первоначальный взнос не хватает, банк может выдать кредит, но только в том случае, если заемщик предоставит в залог уже имеющуюся недвижимость.
При заключении сделки фирма-застройщик выдает ценные бумаги, которые выступают гарантией того, что с компанией ничего не случится, а дом будет построен, уверили в банке. Действительно, ценные бумаги - хороший аргумент для заемщика, особенно если учесть, что мало кто в этом разбирается. А вот на вопрос, что делать с этими бумагами, если компания-застройщик обанкротится или исчезнет, сотрудник банка уже несколько неуверенно сказал, что такие вопросы нужно уточнять у компании-застройщика…
Ненужная страховка
Точно так же никаких гарантий при оформлении ипотечного кредита на "первичке" не смогли дать специалисты банка "Надра". "Знаете поговорку: кто не рискует, тот не пьет шампанское? Это как раз тот случай", - пошутила девушка-консультант. Действительно, подумаешь, какие-то 100 тысяч долларов, есть над чем пошутить.
Кстати, в банке "Надра" отметили, что заемщик должен обязательно застраховать недвижимость, которая предоставляется в залог, и свою жизнь (в других банках это тоже обязательное условие, просто никто на нем не акцентировал внимание). Однако, как оказалось, объект залога страхуется от пожаров, попадания в квартиру молний, землетрясений и взрывов газа. Интересно, часто ли молния попадает в квартиру и сколько разрушительных землетрясений было в Киеве за последние 20-30 лет? А ведь за страховку придется выложить 1-1,5% от суммы кредита.
Что же касается финансовых рисков, например, таких как исчезновение строительной компании вместе с деньгами или окончание строительства на несколько лет позже, так их практически никто не страхует из-за того, что сегодня вероятность наступления страхового случая остается высокой.